בחודש פברואר השנה פירסמה רשות ני"ע עמדת סגל מטעמה בקשר לגיוסי הון למיזמי נדל"ן בישראל ובחו"ל, מיזמים שפרסומים אודותיהם שוטפים את האינטרנט וכלי התקשורת ומופצים בדרכים שונות על בסיס כמעט יומיומי לאלפי משקיעים פוטנציאליים בישראל.

בטרם אפרט את עמדת סגל הרשות, ראוי אולי להתעכב ולומר מילה על "עמדות סגל" שמפרסמת הרשות מעת לעת. המעמד המשפטי של עמדות סגל הרשות אינו ברור עד תומו. בשנת 2007, לפני כ- 15 שנים, הגשתי עתירה לבג"צ כנגד הנוהג של הרשות באותם ימים להוציא עמדות סגל מבלי לפרסם אותן בצורה מסודרת וגלויה. נתקלתי בכך אגב טיפול בתיק של לקוח, כאשר שלפה הרשות עמדת סגל שלה באותו נושא ממש, שמעולם לא פורסמה. רק הרשות ידעה עליה, והיא חשפה אותה לצרכיה, ובעיתוי הנח לה. סברתי אז שמדובר בהתנהלות בעייתית ועתרתי לבג"צ. העתירה, יש להודות, נדחתה על הסף בנימוק של "אי מיצוי הליכים" (בשל כך שלא פניתי תחילה לרשות ני"ע). על כן לאחר דחיית העתירה פניתי לרשות ואכן בעקבות העתירה והפניה שלי, שינתה הרשות את מנהגה, והחלה לפרסם באתר שלה ובצורה מסודרת את כל עמדות הסגל שלה, על מנת שהגורמים המפוקחים על ידה יידעו מהי עמדתה בסוגיות השונות.

אז בעקיפין הצלחתי לעשות שינוי, גם אם העתירה נדחתה.

כיום, אכן מפרסמת הרשות באתר שלה את גילויי הדעת ועמדות הסגל שלה בצורה מסודרת.

ולענייננו – בעמדת הסגל הנוכחית של הרשות בענין גיוסי הון למיזמי נד"לן בישראל ובחו"ל, קובעת הרשות כי שני מיזמי נדל"ן חו"ל שבדקה הפרו לכאורה את חוק ני"ע בשל כך שהציעו "ניירות-ערך" מבלי לפרסם תשקיף.

אקדים ואסביר כי חוק ניירות ערך אוסר להציע או למכור ני"ע לציבור אלא בכפוף לפרסום תשקיף, שקיבל את אישור הרשות. הדרישה לפרסום תשקיף נועדה לגרום לגילוי מקיף בדבר ההשקעה המוצעת לציבור ובדבר פעילות החברה, במטרה לצמצם את פערי המידע בין המשקיעים הפוטנציאליים לבין התאגיד.

לאחר פרסום התשקיף התאגיד הופך ל"תאגיד מדווח", שחב בחובות גילוי שוטפות, כל עוד ניה"ע שלו מוחזקים בידי הציבור.  

הרשות בדקה שני מיזמים בהם הוצעו למשקיעים בישראל זכויות בפרויקטי נדל"ן בחו"ל, באחד מהם הוצעו דירות ובשני- יחידות נופש במלון. עמדת הרשות שפורסמה מאפשרת הצצה לדרך בה רואה הרשות, הרגולטור בתחום ניה"ע בישראל, מתי תיחשב השקעה פיננסית בפרויקט נדל"ן כ-"נייר ערך".

מעניין שבשני הפרויקטים שנבדקו, שאפרט מיד, הוצע למשקיעים רישום במרשם המקרקעין בחו"ל ביחס לדירה/יחידת הנופש שרכשו המשקיעים. אף על פי כן קובעת הרשות כי הדבר אינו שולל את האופי הפיננסי, כ"נייר-ערך", של ההשקעה.

במקרה הראשון שנבדק, שיווקה חברה למשקיעים בישראל השקעה בדירות שבנה תאגיד זר במדינה זרה (הרשות אינה מגלה פרטים מזהים אודות הפרויקטים).

למשקיע הוצע להתקשר עם תאגיד זר במערכת הסכמים הכוללת הסכם רכישה/חכירה של הדירה לתקופת זמן ארוכה ורישום הזכות באותה דירה על שמו במרשם המקרקעין באותה מדינה. המשקיע ישכיר את הדירה למשך 10 שנים ליזם (ממנו קנה אותה) תמורת תשלום שנתי בשווי 10% מסכום ההשקעה (מחיר הדירה). יודגש שהתשלום למשקיע אינו תלוי במחיר בו תושכר הדירה על ידי היזם.

בחלוף 10 השנים יש שתי חלופות: או שההסכם יוארך והמשקיע יהיה זכאי למחצית מדמי השכירות, או – שהמשקיע ישכיר/ימכור את זכויותיו בנכס לגורם אחר, בכפוף להסכמת היזם.

ההסכם קובע עוד כי היזם הוא שינהל לבדו את הדירה ויחליט לגבי השכרתה, מבלי שלמשקיע יש זכות החלטה כלשהי לגבי הנכס שרכש. מדובר, אם כן, בהשקעה פאסיבית לגמרי.

לא נוהל משא ומתן לגבי שווי הדירה ומחירה, ומחיר כל הדירות היה זהה, ללא אבחנה לפי מאפייניהן כגון מיקום, קומה, כיווני אויר או גודל.

בנסיבות אלו סברה הרשות כי ההסכמים מציעים למעשה "ניירות ערך", שכן הזכויות שהוקנו למשקיעים היו בעלי אופי פיננסי בהשקעה פסיבית. זה בדיוק המצב כאשר למשקיע מצפה תשואה קבועה של 10% מערך ההשקעה, בלי קשר למחיר בו הושכרה הדירה ע"י היזם. העובדה שמחיר הדירות היה זה, בלא קשר למאפייניהן (גודל, מיקום, קומה וכד') רק חיזקו מסקנה זו.

בשל אופי ההשקעה והזכויות (המוגבלות) המוקנות למשקיע, הרי שהרישום במרשם המקרקעין אינו סותר, לעמדת הרשות, את היות העסקה במהותה "נייר ערך".  

עמדת הרשות התבססה גם על כך שהמשקיע אינו יכול לנהוג בדירה מנהג בעלים, והוטלו מגבלות על יכולתו להעביר את זכויותיו לאדם אחר.  

מקרה נוסף שבדקה הרשות היה של יחידות נופש במלון בחו"ל, וגם שם המסקנה היתה זהה- מדובר בנייר ערך, למרות שהיחידה נרשמה על שם המשקיע במרשם המקרקעין המקומי. יחידת הנופש הקנתה למשקיע חלק יחסי ברווחי המלון, ללא תלות בביצועי היחידה הספציפית. המשקיעים יכלו להתגורר למשך מספר לילות בשנה במלון, לאו דווקא ביחידה שלהם.

עמדת הרשות מרימה דגל אדום ברור בפני מיזמי השקעה רבים המוצעים לישראלים לרכישת נדל"ן בחו"ל. במקרים רבים, ההצעה הנחזית להיות הצעה נדל"נית, אינה כזו במהותה.

מה צריכים ללמוד המשקיעים מאזהרות חשובות אלו של רשות ניירות ערך ?

ראשית, שמשקיע צריך לבדוק היטב את העסקה המוצעת לו ואת מהותה.

שנית, וכנובע מכך – עליו לבחון האמנם הוא מקבל בעלות של דירה או יחידת נופש מוגדרת וברורה, שביחס אליה הוא אכן רשאי לנהוג בה כבעלים, ולעשות בה כרצונו. או שמא מדובר בעיסקה פיננסית במסווה של רכישת נדל"ן.

לשאלה – מדוע זה באמת חשוב למשקיע ? אשיב כי אם מדובר בעסקה פיננסית, המשקיע צריך להבין לאיזו עסקה הוא נכנס, מהן זכויותיו וחובותיו. אם מוצעים לו "ניירות ערך" (ולא נדל"ן אמיתי), הוא זכאי לגילוי מלא מכח חוק ני"ע, באמצעות תשקיף, בו תפרט החברה את כל פעילותה ואת כל פרטי ההשקעה, הנכסים המוצעים ועוד. גילוי זה קריטי לשמירה על זכויות המשקיעים.

שלישית, בטרם ביצוע השקעה שכזו, שכרוכה לעיתים קרובות בהשקעה כספית גדולה של מאות אלפי ₪, או יותר, כדאי שידאג המשקיע להתייעץ עם עורך דין שבקיא בנושא. כך יוכל להגן על זכויותיו ובמקרים רבים- להימנע מהשקעות מסוכנות, או מלהתקשר עם נוכלים.